Olika värderingsmetoder
–I denna artikel kan du läsa om olika värderingsmetoder och när de används
Ortprismetoden
Marknadsvärdet bedöms genom att göra en jämförelse av liknande fastigheter inom samma område som nyligen blivit sålda. Antingen genom direkta jämförelseköp eller indirekt utifrån nyckeltal. Metoden kan i sin tur delas upp i fyra varianter, beroende på vilket nyckeltal som används;
- Areametoden, som utgår från uthyrningsbara area.
- Bruttokapitaliseringsmetoden, som utgår ifrån hyran.
- Köpeskillingskoefficientmetod, som utgår ifrån taxeringsvärdet.
- Nettokapitaliseringsmetoden, som utgår ifrån driftnettot.
Fördelen med ortsprismetoden är att den baseras på faktiskt genomförda transaktioner som visar på köparens betalningsvilja. Nackdelen är att det ofta finns begränsat med jämförelseobjekt och att de sällan är helt jämförbara med värderingsobjektet.
Avkastnings-metoden
Marknadsvärdet bedöms genom att analysera framtida hyresintäkter, drift- och underhållskostnader mm. Det görs genom att nuvärdesberäkna fastighetens framtida betalningsöverskott med marknadens avkastningskrav till värdetidpunkten. Metoden kan delas upp i två varianter;
- Direktavkastningsmetoden, är en enklare modell där ett normaliserat driftnetto evighetskapitaliseras.
- Kassaflödesmetoden, är en mer detaljerad kalkyl där ingående parametrar såsom hyra, drift- och underhållskostnader, investeringar och vakans/hyresrisk etc. bedöms under de första 5-10 åren och sedan tillsammans med restvärdet nuvärdesberäknas.
Fördelarna med i metoden är att det är flera olika parametrar som analyseras noggrant utifrån fastigheten specifika förutsättningar. Nackdelen är att det krävs bra indata och goda bedömningar då små förändringar i ingående parametrar kan ge stor påverkan på värdet, tex vid bedömning av avkastningskravet.
Produktionskostnads-metoden
Marknadsvärdet bedöms i tre steg. Först bedöms kostnaden för att uppföra en likvärdig byggnad (produktionskostnad) sedan görs ett avdrag för värdeminskningen pga ålder, förslitning etc och slutligen adderas markvärdet.
Fördelen med metoden är att den kan användas även när det saknas marknad för värderingsobjektet, när det saknas jämförelsematerial eller när den ekonomiska avkastningen är svårbedömd. Nackdelen är att metoden anses osäker då marknadsvärdet på större orter ofta kan vara högre än vad produktionskostnadsmetoden visar samtidigt som det omvända gäller på landsbygden, dvs marknadsvärdet är lägre än vad produktionskostnadsmetoden visar.
Vad avgör val av värderingsmetod?
Vad av värderingsmetod beror främst på värderingsobjekt, fastighetstyp och tillgång till underlag mm.
Vid värdering av bostadsrätter används ortsprismetoden (areametoden).
Vid värdering av småhus och småhustomter används ortsprismetoden (area- och köpeskillingskoefficientmetoden).
Vid värdering av kommersiella fastigheter används normalt en kombination av ortsprismetoden (area-, bruttokapitaliserings-, köpeskillingskoefficient- och nettokapitaliseringsmetoden) samt avkastningsmetoden.
Vid värdering av mark och byggrätter används vanligen ortsprismetoden (area- och köpeskillingskoefficientmetoden) och/eller exploateringskalkyler.
Produktionskostnadsmetoden kan används värdering av ekonomi- och övriga byggnader på lantbruk samt ibland i samband med försäkringsskada, men då i syfte att bestämma fastighetsägarens ersättning utifrån produktionskostnaden och inte för att bedöma ett marknadsvärde. Generellt används produktionskostnadsmetoden sällan och de gånger som den används fungerar den ofta som ett komplement till någon av de andra värderingsmetoderna.
Boka din fastighetsvärdering nu – få resultat inom 14 dagar!
Är du redo att få en exakt och pålitlig värdering av din fastighet? Properate erbjuder snabba och noggranna fastighetsvärderingar, oavsett fastighetstyp.Ta första steget idag – boka din värdering på bara två minuter och få din rapport inom 14 dagar!
Hur går det till när din gård eller skog värdera
Vad du får med Properate:
- Snabba resultat – få din detaljerade rapport inom 1 vecka efter besiktningsdatum
- Objektiv och oberoende värdering – vi är obundna av mäklare och intressenter.
- Auktoriserade och lokalt förankrade värderare – din garanti för noggrannhet och trovärdighet.
- Användbar för officiella ändamål – våra värderingar är godkända för finansiering, bokslut och andra formella processer.
Är du redo att få en pålitlig och exakt värdering av din fastighet?
Med Properate får du ditt värdesutlåtande snabbt och enkelt – oavsett om det gäller en bostad, industrilokal, mark eller specialfastighet
Vi hjälper dig att värdera stora kommersiella fastigheter, från kontor och butiker till industrifastigheter, flerfamiljshus och hela fastighetsbestånd. Vår erfarenhet och omfattande marknadsdata gör att vi kan ge dig en noggrann bedömning, oavsett om det gäller nyproduktion eller äldre fastigheter.
s? Läs mer om det här!
0150-199 00 | info@properate.se | Värmbolsvägen 7, 641 52 Katrineholm
English
Deutsch
Svenska